炒股加杠杆孟晓苏：房地产信贷制度迎来里程碑式改革

　　——孟晓苏解读央行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》炒股加杠杆

　　2026年8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）。作为一名长期跟踪研究中国住房制度的研究者，我认为这份文件分量极重。它是对我国延续了20多年的房地产信贷制度的一次全面优化升级。如果三部委的《通知》管的是“怎么卖房”，那么央行的这份《意见》管的就是“怎么给钱”。两者同日出炉，配套成龙，共同构成了房地产发展新模式下销售制度与信贷制度的双支柱。

　　下面我从五个方面梳理这份《意见》相比过去规定的主要新政策与亮点。

　　一、个人住房贷款：从“封顶放款”到“竣工放款”，终于实现“能拿房、再还贷”

　　这是《意见》最具突破性的亮点。

　　过去，购房者签订预售合同、支付首付款后，银行随即发放按揭贷款，购房人在房屋尚未建成时就开始按月偿还本息。此前个人住房贷款“封顶放款”的要求，在施工流程拉长、主体结构封顶后仍有大量装修绿化工程量的情况下，已明显偏早。一旦项目逾期交付，就会出现“没拿房、先还贷”的困境。

　　《意见》彻底改变了这一局面。第二十二条明确规定：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。这一调整将预售商品房个人住房贷款发放时点从“主体结构封顶”延后至“竣工备案”。

　　这意味着购房人从“没拿房、先还贷”变成了“能拿房、再还贷”。与国际通行做法实现了接轨。在美国、日本、新加坡、中国香港等国家和地区，个人房贷均在房屋交付或临近交付时才发放。这是一个具有里程碑意义的制度变革，从根本上保障了购房人的合法权益。

　　二、贷款期限：从最长30年延长至40年

　　《意见》第二十条将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。这是为适应经济社会发展需要而作出的重要调整。

　　贷款期限延长，意味着在同等月供压力下，购房人可以撬动更高的贷款额度；在同等贷款金额下，每月的还款压力显著降低。这既合理提升了购房人的贷款能力，也给予了借贷双方更大的灵活度。具体期限由购房人与商业银行协商确定，充分尊重了市场主体的自主选择权。

　　三、房地产开发贷款：主办银行制落地，期限大幅延长

　　《意见》在开发贷款领域的改革力度同样前所未有。

　　一是建立主办银行制度。《意见》明确，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团牵头行），对项目资金进行封闭管理。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。此前开发商可能在多家银行贷款或开设账户，资金管理分散，主办银行制从制度上确保了专款专用。

　　二是开发贷款期限大幅延长。《意见》明确，开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。预售项目贷款期限最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年。而此前开发贷款期限一般在3年左右。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。这意味着开发商在项目建成之前不用还本，大大缓解了建设期的资金压力。

　　三是再次明确禁止土地款贷款。《意见》规定，“银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款”。这是对过去部分开发商“借钱买地”乱象的制度性纠偏，要求房地产开发企业必须用自有资金购地。

　　这些措施叠加在一起，相当于为房地产开发贷款“松了绑又立了规”。松的是期限，立的是封闭管理。

　　四、信贷产品体系：从碎片化到全生命周期覆盖

　　过去我国的房地产信贷政策散见于多份文件中，缺乏系统性。此次《意见》的一个重大贡献，是对房地产信贷产品进行了体系化重构。《意见》按照房地产开发、建设、销售、运营全生命周期，系统梳理了三大类贷款品种：

　　第一、开发建设阶段，包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等；

　　第二、销售阶段，包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等；

　　第三、运营阶段，包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等。

　　《意见》还设置了兜底条款，中国人民银行、金融监管总局可以根据经济社会发展需要新设房地产贷款品种。这种“全覆盖+可扩展”的制度设计，为新模式下房地产信贷需求预留了充分的制度空间。

　　五、对困难群体的制度性关怀：从“叫停法拍”呼吁到央行新政落地

　　《意见》第二十六条明确规定：“对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。”

　　这条规定分量极重。它不是一句泛泛的政策倡导，而是一项具有操作性的制度安排。作为一名多年来持续呼吁“叫停法拍房”、“实行三中止”、“让困难百姓缓一口气”的研究者，我看到这条规定被正式写入央行和金融监管总局的文件，深感欣慰。

　　我多次介绍我国过去“三中止”政策智慧，建议用它解当下个人房贷困局。20世纪90年代末，党和政府推出“中止司法拍卖、中止贷款追息、中止下岗分流”的“三中止”政策，以过渡性保障帮助国企化解系统性危机，为后续经济复苏奠定基础。这段历史经验告诉我们：在市场下行周期，与其让债务人被迫断供、房产被低价拍卖、银行资产进一步缩水，不如给困难群体一个喘息的空间，让时间换空间，让缓冲换稳定。

　　正是基于这一历史智慧，我提出可借鉴我国“三中止”政策，通过延期还贷、停息延贷、债权内部剥离、设立国家级收购平台等措施，救助断供百姓，稳定市场价格。具体来说，应以拍卖中止机制保居民“安身之所”、以停息缓息政策减债务负担、以差异化征信保护家庭未来。

　　从经济学视角看，法拍房作为一种因债务违约而被强制处置、需快速变现的“特殊二手房”，与普通二手房存在显著差异。当一个小区内出现一套低价法拍房时，其成交价会迅速成为该小区房价估值的新基准。由此形成“法拍→房价跌→更多法拍”的恶性循环。在这一循环中，房价持续下跌，法拍房数量不断增加，市场陷入一种负面强化的恶性循环。

　　对于债务人即断贷百姓来说，法拍房带来的后果极为严重，不仅家产被剥夺，还会被要求承担连带责任，个人信用崩塌。对于银行等金融机构而言，法拍房的低价成交导致银行无法全额收回贷款，直接造成贷款损失。全国法拍房及银行相关直供房的总量其实不大，仅是80万至100万套，但对市场价格体系和金融稳定造成了远超其体量的破坏。

　　如今，《意见》第二十六条将这一理念正式纳入了国家金融政策框架，主管部门把我的让“困难百姓缓一口气”从呼吁变为政策规定。

　　第一，它给了困难群体一个“缓冲期”。 “阶段性失去收入来源”的表述，精准地覆盖了那些因失业、疾病、家庭变故等原因暂时陷入困境的购房人。他们不是恶意逃废债，而是遭遇了暂时的困难。允许延后还款时间、贷款展期、延迟还本，就是给了他们一个渡过难关的机会。

　　第二，它尊重市场化、法治化原则。《意见》强调“按市场化、法治化原则与借款人自主协商”，这意味着不是行政命令“一刀切”，而是由银行与借款人平等协商、根据实际情况灵活处理。这既保护了借款人的权益，也维护了银行的自主经营权。

　　第三，它从源头上减少了法拍房的增量。大量法拍房的产生，根源在于断供后银行收贷、司法拍卖的链条。《意见》允许银行与困难借款人协商调整还款计划，就意味着相当一部分原本可能走向断供、法拍的案例，可以在早期被化解——借款人保住了房子，银行避免了坏账，市场避免了低价法拍房的冲击，三方各得其所。

　　回顾过去几年，一些购房人因收入波动、企业经营困难等原因无力继续还贷，被迫断供，房子被法拍，不仅“房财两空”，还背上巨额债务和信用污点。这种局面对于个人是悲剧，对于社会是资源的低效配置，对于市场是价格的螺旋式下行。如今央行和金融监管总局以制度化的方式给出了解决方案，让银行有据可依地与困难借款人协商，让困难百姓真正能够“缓一口气”。

　　这正是我一直呼吁的：让制度有温度，让市场有弹性，让百姓有盼头。《意见》第二十六条的出台，标志着我的“叫停法拍房”、“三中止”这些呼吁，已经从一个研究者的建议，变成了国家金融政策的一部分。我对此由衷高兴，也期待这一制度能够真正落地，惠及那些暂时陷入困境的千千万万普通家庭。

　　七、废止旧规：一次彻底的制度“换挡”

　　《意见》第三十六条明确废止了9份旧文件，包括2003年的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）、2007年的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等，时间跨度从2003年到2016年。一次性废止这么多旧规，意味着监管层不是在旧制度上“打补丁”，而是在搭建一整套全新的制度体系。

　　纵观这份《意见》，我认为它的核心价值可以用四个字概括——系统重塑。它不是在旧制度上修修补补，而是围绕“房地产开发—建设—销售—运营”全生命周期，重新搭建了一套全面覆盖、有序衔接的房地产信贷制度体系。

　　对于购房人，它解决了“没拿房、先还贷”的多年痼疾，延长了贷款期限，给予困难群体债务重组空间；对于开发商，它用主办银行制和延长期限解决了“融资难、融资短”的问题；对于监管层，它用宏观审慎管理和全口径统计实现了从“碎片调控”到“制度化管理”的升级。

　　房地产发展新模式的核心理念是“市场+保障”的住房双轨制。而双轨制的落地，离不开信贷制度的支撑。央行的这份《意见》，正是为新模式量身定制的信贷基础设施。我期待这些制度能够真正落地，让金融与房地产实现良性循环，让购房人、开发商、银行三方各得其所。